Négocier la terre en attendant la ville: marchés fonciers et gouvernance périurbaine en Afrique subsaharienne

ABSTRACT

The fringes of sub-Saharan African metropolises are being overtaken by rapid urban sprawl, implying massive changes in land use: agricultural land, rural village land or community pastures are being converted into urban or industrial land. Studies of the processes at work remain partial. The logics of these land markets are too often restricted to mega-projects’ dynamics, the restructuring of national and transnational agribusiness corporations or the centrifugal movements of city dwellers. By comparing two West and East African metropolises (Bamako and Nairobi), this article sheds light on the multiple transactions carried out on land, the various strategies of anticipation, speculation and real estate capitalization. It then analyzes how these practices are articulated with local and national political regulations of land markets. This approach allows us to propose three criteria for characterizing and classifying investments in land, in relation to urbanization dynamics in Africa.

RÉSUMÉ

Les franges des métropoles d’Afrique subsaharienne sont gagnées par un rapide étalement urbain, qui se caractérise par des changements massifs de l’usage des sols: des terres agricoles ou des pacages communautaires sont convertis en foncier urbain ou industriel. La compréhension des processus à l’œuvre demeure partielle, les acteurs de ces marchés fonciers étant trop souvent restreints aux impulsions des grands projets urbains, aux restructurations de grandes firmes agro-alimentaires ou aux mouvements centrifuges des habitants des villes. En comparant deux métropoles ouest- et est-africaines, Bamako et Nairobi, cet article met en lumière les transactions menées sur les terres, les diverses stratégies d’anticipation, de spéculation et d’intéressement immobilier, et la manière dont ces pratiques s’articulent aux régulations politiques nationales et locales des marchés fonciers. Cette approche nous permet de proposer trois critères de caractérisation et de comparaison des placements dans la terre, en lien avec les dynamiques d’urbanisation.

MOTS ClÉS:

• Afrique
• Mali
• Kenya
• marchés fonciers
• étalement urbain
• gouvernance

KEYWORDS:

• Africa
• Mali
• Kenya
• land markets
• urban sprawl
• governance

Déclaration

Aucun conflit d’intérêt potentiel n’a été rapporté par les auteurs.

À propos des auteurs

Monique Bertrand, géographe (études urbaines et du développement), est Directrice de recherche à l'Institut de recherche pour le développement. Ses recherches au CESSMA - UMR 245 Université de Paris portent sur l'Afrique sub-saharienne.

Bérénice Bon, géographe (études urbaines et du développement), est Chargée de recherche à l'Institut de recherche pour le développement. Ses recherches au CESSMA - UMR 245 Université de Paris portent sur l'Inde et le Kenya.

Notes

1 AMS Properties (Directeur), Nairobi, février 2016.

2 Side-event Land Markets in Peri-Urban Areas. Nairobi, 30 Mai 2019.

3 Kenya Land Governance Report, World Bank, 2016.

4 Kenya National Spatial Plan, 2015–2045, Ministry of Lands.

5 National Land Commission (ancien directeur), Nairobi, mars 2016.

6 Kenya Private Sector Alliance (Directeur Investissement), Nairobi, Septembre 2016.

7 Land Subdivisions Guidelines, Kajiado County, 2018.